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建筑綜合體”——現代城市商業中心區的主導


由于傳統的城市功能偏于單一,面臨市場經濟和全球經濟一體化的挑戰,尋求多元化發展的中國城市普遍面臨兩個問題:舊的、功能落后的老城區的改造和新城區的拓展與建設。這兩者又都面臨著一個共同的課題:如何選擇合理的建筑形態,以適應現代城市發展的功能需求。目前,不少城市正著手建立各自的商務中心區(CBD),先后有上海、北京、哈爾濱、武漢等城市,或規劃新區,或是老城區改造,或在已有的雛形上完善,都在探尋城市商務中心區的發展模式。


城市是一個使用功能與形式美的統一體,作為現代商業城市標志的商務中心區更是這樣,摩天大樓是一種形式,而功能的完整性、有機性、聚合性,更是這種商業中心區所需求的城市內涵。


因此,一種功能復合、協調互補的建筑形式——建筑綜合體,成為城市商務中心區的主導性建筑形態。建筑綜合體是指將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能空間的三項以上進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率,功能復雜而統一的建筑聚落。


建筑綜合體在內部功能共生、互利的前提下,實現多功能的綜合,使建筑具有兩大優勢:一是各種功能互為補充,整幢(整組)建筑可以在一定范圍內實現自給自足,形成“城中城”的經營方式;二是各種功能互為裨益,相互支持,互相提供發展潛力,又反過來促進自身的增長,從而使建筑獲得良性循環,獲得優越的經濟效益,并且在城市生活需求發生變化時能進行自我調整。因此,建筑綜合體是內部的功能互相之間能發生“化學反應”,而不是簡單的建筑混合體,不只是多一些功能,有辦公、會議、酒店等功能物理的擺放在一起就叫建筑綜合體,如果公寓歸公寓出租,辦公樓歸辦公樓經營,互相之間沒有促進,這就不是我們所說的建筑綜合體。


作為建筑綜合體,我們以為對城市發展至少有以下四方面的意義:


一是提高城市土地的利用率和規劃的合理性。建筑綜合體的開發由于充分利用了地上地下空間資源,并依據功能特點合理布局空間,使空間利用集約化,避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現象,因此建筑綜合體是社區功能復雜,人流、交通流聚集的城市中心區和商務區建筑形態的最佳選擇。


二是實現建筑的高效性。由于多種功能聚合在一起,相互支持,相互補充,使綜合體的使用者在同一個地區可以實現多種目的,完成多種功能,成為真正的“方便建筑”;另一方面,綜合體由于各類建筑資源統一利用,統一協調,功能互補,使建筑內部真正可以實現24小時運轉,因此可以說綜合體建筑又是一種高效建筑。


三是具有聚集規模效應。不同建筑綜合體的組合,有利于使城市資源形成合力,塑造高品質、高效益的復合性功能聚落,才能構成真正的商務中心區,構成“城中之城”,使其或成為具有場所精神的居民聚合地,或成為城市對外開放,吸引外來合作的陣地,或成為城市精英、中產階層交流核心,以實現城市的高級功能,增強城市活力,帶動城市檔次與品質的提升。


四是有利于樹立城市的標志性形象,帶動區域發展。優秀的、功能合理的建筑綜合體是城市經濟文明和建筑文明的象征,也是城市形象的一張“名片”,它在城市所樹立的方向性、地標性,使其成為聚集在這里的企業和人士的一筆無形資產,也成為城市和社區的一筆無形資產,并對社區的發展起到強有力的輻射作用,帶動周邊土地增值,有利于城市的現代化與國際化。


建筑綜合體同樣受到投資者的青睞。成功的建筑綜合體確立了一個社區的中心地位,使其具有第一性與惟一性,物業的售價、租金都對市場有極大的參照和杠杠作用,確立了有利的競爭地位;功能復合化,充分利用土地資源、空間資源、配套資源和管理資源,使物業效率最大化,降低投資風險;聚集人流、人氣,樹立了特殊的品牌效應,又為其帶來傳統功能單一型物業所不具備的機會成本。


作為城市建筑的重要組成部分,建筑綜合體在國際著名的商業城市建筑中扮演著非同尋常的角色。如日本東京的陽光城、美國紐約的洛克菲勒中心、北京的國際貿易中心等等,都在城市或社區經濟發展豎起了一桿大旗,它們與城市相互輝映,創造了城市的傳奇與榮耀。


建筑綜合體雖然創造了獨有的城市文明,但傳統的建筑綜合體也同樣有其弱點,如建筑密度過大,建筑體量過于龐大,沒有考慮以人為本、沒有做到更多的可持續性(通訊、交通等)規劃,不重視生態與環保等等,因此,面對新世紀的城市建筑綜合體建設,在考慮功能因素之外,更應注重以人為本,注重可持續性和生態原則,以創造適合于新型的生活形態、辦公形態與商業形態的場所精神。目前,在北京中心商務區(CBD)著手開發的北京財富中心,正在這方面做了有益的嘗試。該項目占地9.21公頃,總建筑面積達72萬平方米,通過兩輪的國際招標,最終方案是在集多家所長的基礎上形成,其特色表現在把規劃作為第一要素,并把現代城市設計、環境設計和行為理論引入規劃之中,著眼于現在與未來的對話,以成熟的現代建筑科技為基礎,積極融合后現代人本主義與生態意識,功能復合化、空間高效化、社區開放化、場所人情化,使其成為具有前瞻性的商務生活全球化、一體化社區在建筑手法上,做到了簡潔明快,充滿了理性又不失活力和激情,做得比較含蓄,沒有用夸張的手法,理智而不浮躁,是目前國際建筑的發展趨勢,也體現了21世紀對商務中心區(CBD)建設、對大型綜合體建設發展的潮流
本文轉自定鼎

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